征地拆迁中“隐藏的陷阱”，被拆迁人一定要注意了！！！

【摘要】

面对征地拆迁，被拆迁人不可避免地会处于弱势一方，难以掌握平等谈判的主动权。更可怕的是，一些隐形的拆迁陷阱同样在制造着危险，被拆迁人一不小心就会深陷其中。从各地的拆迁实践来看，很大一部分老百姓是越拆越穷了，这也就是拆迁方不守法拆迁带来的坏结果。法律是明确规定了征收拆迁的补偿标准，明确的规范了征地拆迁行为，从被拆迁人的角度看，要学会把控拆迁，注意并躲开拆迁中的那些隐形陷阱。【杰睿说法】陷阱一、以政策为由“律师，我们拆迁补偿不合理，跟拆迁工作人员协商，他们却总是说，政策就是这么规定的，我们县统一都这么补偿，无法改变。”交涉时，拆迁方总是拿政策来拒绝被拆迁人提出的意见，而普通老百姓不懂法，无可奈何只能信以为真。事实上，地方政策的制定与执行必须遵循一个原则，那就是不得与现行的法律及行政法规相抵触，政策不能也不可能大于法律。同时，各级行政主管部门在对土地、房屋进行征收的过程中，应当严格按照法律规定办事，任何越界行为都是违法的。而关于补偿，法律强调的最低标准是，保证被拆迁人原有生活水平不降低，国务院590号令要求要予以被拆迁人公平补偿，房屋价值的补偿参照类似房地产市场价格。因此被拆迁人在遇到拆迁方以政策说事的时候，一定要冷静地分析，如果说拆迁方能给出的补偿严重的偏离了法律设定的大纲，那它就是不合法不合理的，被拆迁人对补偿方案或者拆迁程序产生异议的，可以申请行政复议或提起行政诉讼。陷阱二、安置补偿协议签了补偿协议，很大程度上来说一切就成定局了。因此拆迁方总是会想方设法地劝被拆迁人尽快签订协议，同时找法律漏洞在细节问题上设置一些陷阱，使得被拆迁人无法完整的拿到应得的拆迁补偿。而对于被拆迁人来讲，能否将协商好的补偿条件落实到纸面上，又能否使补偿由纸面内容完全转化为现实，这需要反复的掂量，必须谨慎对待补偿协议。拆迁安置补偿协议一旦签了，就意味着大家认可了其中的内容，这具有法律效力不得随意反悔。因此进入签约环节大家首先要知道一个原则，如果不满意补偿条件，认为补偿不合理，对协议内容仍存在异议，那就不要签字。不要轻易妥协于非法逼迁手段，更不要天真地相信所谓的口头承诺。没签字，那么补偿安置条件还可以谈，还可以继续博弈。不要因奖励金而草率签字，奖励金本身是好事情，可以让我们在法定的补偿数额以外再多拿上一笔，但它不应成为干扰我们做出准确判断的麻烦。相较于你所能获得的补偿安置，奖励金只能是“小头”，一些地方甚至规定了其的占比不能超过一定的比值。可以预见的一点是，在2021年9月1日新修订的《土地管理法实施条例》正式施行后，各地的征地拆迁中有关奖励金的规定又将如雨后春笋般冒出来，并且会被人为设置出各种新的花样。而其目的就只有一个——促签。这无疑对被拆迁人的“抗干扰”能力提出了更高的要求。3、如果双方已经谈妥了，被拆迁人满意拆迁方给出的补偿方案，那在签订补偿协议时要慎重地作出审查。最基本的一点就是协议的各项内容必须要明确约定出来，切忌签订空白协议或内容不明确的协议。其次，注意签订协议的主体是否合法，违约责任是否约定清楚。然后在签完协议后，记得索要并保留协议原件。总之，被拆迁人签署安置补偿协议时，一定要谨慎小心，自己没有把握的可以适当咨询一下专业律师的意见，切莫掉进补偿协议的隐形陷阱之中。陷阱三、评估报告按照国务院590号令第19条的规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。评估环节与拆迁补偿结果紧密相关，因此不少拆迁方会选择在这一环节设下陷阱，给被拆迁人获得合理补偿制造障碍。事实上，依法选定评估机构对被征收房屋按照当地市场价格进行评估本没有问题。但问题就在于，实践中拆迁方常常会仗着百姓不懂法强行在这一环节占据主导地位，比如说他们会通过干预评估机构的选定来制造一个结果明显偏低的评估结果，法律规定评估机构应当由被拆迁人协商选定，但拆迁方单方面私自指定，这如何能保证补偿价值不被恶意低估。总之，实践中很多时候评估报告就是拆迁方压低被拆迁人应得补偿的一个工具。对此，被拆迁人要记住，评估报告仅仅只是作为确定补偿的重要依据，但不具备最终效力。如果评估报告没有依照法定程序作出，评估结果并不合理，可以通过申请复核和专家委员会鉴定来对评估报告提出异议，或者后期起诉征收补偿决定，依法维权。陷阱四：空白协议“空白协议”及“签约后协议”被拆迁方拿走，自己手上没有协议等似乎都是老问题，但它无疑会对现下的协议搬迁性质项目产生更大的影响。在以往的棚户区改造等征收项目中，和老百姓签订补偿协议的多是区县政府领导下征收办、指挥部等“房屋征收部门”，即便程序上存在一些瑕疵、风险，大多也不会产生严重的后果。但在以“项目建设方”为签约主体的城市更新项目中，被拆迁人则更不能允许签完的协议被收走，自己手上没有协议这样的糟糕情形发生。需要指出的是，城市更新性质项目的关键在于居（村）民自愿，平等协商，这与政府主导的强制征收行为存在明显差异。既然是平等的民事主体间的协商，就不应允许单方面设置过多无理的“规矩”，签约当时不给协议原件，签订内容不确定的空白协议等就都是如此。对于这类项目，只要对补偿安置、拆迁程序等任何一点不认可，被拆迁人就有权拒绝在任何文本上签字。拆迁方更无权采取任何逼签举措。陷阱五：以拆违促拆迁  以拆违促进拆迁其实早已不是什么秘密，而是俨然成了一些地方相关部门的红头文件。实践过程中，有许多拆迁区域客观上违法建筑与合法建筑并存，但是拆违和拆迁显然还是有一定的区别的，两者在处置层面也并非是“并存”。  合法建筑在拆迁时主要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及各地区的地方规章，必须是先补偿后拆迁，而违法建筑的处置，一般主要依据的是《城乡规划法》、《土地管理法》、《行政强制法》的规定，必须是先认定后处置。因此从以上相关依据来看，二者实质上是完全独立的程序和法律性质。根据相关法律法规，只有完成了对未登记建筑的调查、认定以及处理之后，才能决定对其是否予以补偿，予以何种程度的补偿。  在拆迁过程中，常常有拆迁方向当事人说：”你们的是违建房，所以没有补偿，有也是很低“等之类的话，被拆迁人这个时候千万别信，因为有的房子由于历史遗留原因或是其它所导致的房屋在拆迁时也是会按照合法房屋进行补偿的。有的拆迁方会直接给你贴一张”限期拆除通知书“，限几日内自行拆除，如果自己不在规定时间拆除，将会强制拆除等。  对于这种情况，被拆迁人不要惊慌，一般违建的认定以及拆除都应按照法定程序进行调查、认定、催告以及救济等程序实施。因此，行政部门不能乱扣“违建”的帽子，而应该事先了解情况，听取当事人陈述申辩，仔细审核房屋具体情况。而“程序合法”则意味着行政部门在作出《限期拆除通知书》时，必须符合法律规定的程序，否则其行政行为违法。但如果，被非法强拆，被拆迁人可以申请查处和相关赔偿损失。小编提示：因各地补偿的类型补偿标准不一以及征地拆迁的情况复杂，如有需要请及时来电咨询